上祖師谷４丁目の売地

上祖師谷４丁目で売地が出てました。
１７７．１５平米（約５３．５８坪）の土地が６，４８０万円。（坪単価１２１万円）とのこと。

この土地を狙っているとかそういう訳ではなく、価格設定について。
エリア別地価というサイトがあるので、そこに出ている価格とどれくらい違うのかを検証してみようということで。
早速サイトで、上祖師谷４丁目の地価を見てみました。
４丁目は坪単価、114.54万円と出ました。
ま、ここで出ている価格は「実際に売り出された価格に基づいて集計していますが、地価は個別の事情（接道や土地の形状など）によって決定されるため、目安としてご利用ください。」とありますので、全く同じになることはないと思いますが、今回売りに出されてた価格は少し高めに出ました。
また、ここは古屋有とのことなのですので、自分で古屋を撤去しないといけないということになるとその撤去費用も別途掛かることになります。
建築条件付きではないので、自由にハウスメーカーを選んで建てることができるのはメリットですが、土地だけで６５００万円とのことなので、建物含むと９０００万くらいになってしまいますね。。。
さらにさらに、広告をよく見ると「世田谷北部土地区画整理事業区域内（計画決定）」という文字が…
外環でも通るのでしょうか、それとも祖師谷公園の拡張工事か。。。
計画決定ということはそのうち、接収されるということなのでしょうかね。